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Acquisition d’un bien par des personnes à l’étranger : « LFAIE » ou « Lex Koller »

9 Oct 2019

En Suisse, la loi limite l’acquisition d’immeubles par des personnes à l’étranger. Entrée en vigueur le 1er janvier 1985, la « Lex Koller » (également appelée « LFAIE ») tire son nom d’Arnold Koller, conseiller fédéral de 1987 à 1999 qui en est à l’origine. Mais qui considère-t-on comment « personne à l’étranger » ? De fait, comment acquérir sur notre territoire sans posséder de passeport helvétique ? Focus sur un pan central du droit fédéral.

Qu’est-ce que la « Lex Koller » ou « LFAIE » ?

La « LFAIE », également appelée « Lex Koller », est une loi suisse visant à limiter l’accès à la propriété immobilière aux personnes ne possédant pas un passeport helvétique. Cette ordonnance varie en fonction du type de permis de séjour, du pays d’origine et du lieu de domicile. Son fonctionnement est donc relativement complexe. En outre, la loi change selon le type d’utilisation que l’on veut en faire : résidence secondaire, principale ou encore logement de vacances. Quant aux investisseurs étrangers, ils ne sont pas en droit d’acquérir un bien résidentiel, mais sont tout de même autorisés à investir dans des biens commerciaux, artisanaux et subventionnés.


Qui considère-t-on comme « personne à l’étranger » ?

Sont considérées comme « personnes à l’étranger » : les étrangers domiciliés à l’étranger, les étrangers non ressortissants d’un pays membre de la Communauté européenne (CE), de l’Association européenne de libre-échange (AELE), ou encore toute personne ne possédant pas d’autorisation d’établissement valable (permis C). Ce à quoi s’ajoutent les personnes souhaitant acquérir pour le compte d’une personne vivant à l’étranger, mais non exposé à la « Lex Koller ».


Qui n’est pas soumis à la LFAIE ?

Les suisses domiciliés en Suisse (y compris les double-nationaux), ceux domiciliés à l’étranger, ainsi que les ressortissants de l’un des États membres de la CE ou de l’AELE possédant un domicile légal en Suisse et titulaires d’une autorisation de séjour (permis B) ou d’une autorisation d’établissement (permis C) ou encore éventuellement d’une autorisation de séjour de courte durée (permis L).

Notez également que les étrangers non européens au bénéfice d’un permis B (ou équivalent) peuvent, en principe, acheter sans autorisation un logement, si et seulement si ce dernier devient alors leur domicile principal.

  • États membres de Communauté Européenne: Allemagne, Autriche, Belgique, Danemark, Espagne, Finlande, Grande-Bretagne, Irlande, Italie, Luxembourg, Pays-Bas, Portugal, Suède.
  • États membres de l’AELE: Islande, Lichtenstein, Norvège. À noter que Malte et Chypre bénéficient depuis 2006 des mêmes conditions offertes au 15 États membres ainsi qu’aux membres de l’AELE.


Quel type de ressortissant étranger considère-t-on comme « citoyen suisse », selon la LFAIE ?

Toutes les personnes ressortissantes des États membres de la Communauté Européenne ainsi que de l’Association Européenne de libre échange sont considérées citoyens suisses à partir de l’instant où elles élisent domicile en Suisse.  Par conséquence, elles ne sont donc plus soumises à la« LFAIE ».


Je suis ressortissant d’un pays non membre de la CE ou de l’AELE et j’aimerais acquérir un immeuble résidentiel en Suisse. Comment faire ?

Oui, il est possible de le faire sans autorisation. Pour ce, il faut que la personne en question possède un titre de séjour valable et qu’elle vive personnellement dans l’habitation, sans la sous-louer. De plus, la surface de l’habitation et de la parcelle doit former une entité seule. Aucun morcellement n’est donc autorisé. En outre, lorsque les 3’000m2 de propriété sont dépassés, il faut obligatoirement en référer à l’autorité compétente. Notez également que toute personne bénéficiant d’un type de permis à durée limitée (permis L) doit se soumettre à l’examen des autorités.


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