FINANCEMENT

PPE : acheter en « quote-part terrain » ou « clé en main » ?

Après de nombreux mois/années de recherches, ça y est : vous avez enfin trouvé le bien immobilier de vos rêves ! Il s’agit d’un logement neuf, au sein d’une propriété par étage (plus communément appelée « PPE »). Mais avec cette bonne nouvelle surgissent également une série d’interrogations. Premièrement, qu’est-ce qu’une PPE ? Deuxièmement, quelles sont vos options d’achat ? Il en existe deux : achat en « quote-part terrain », ou encore « clé en main ». Par quoi commencer ? Allons mettre un peu d’ordre dans tout ça.

En bref : qu’est-ce qu’une PPE ?

Régie par l’article 712 du Code civil, la propriété par étage (PPE) est un type d’habitation en copropriété. Cela signifie que vous possédez un droit de jouissance exclusif sur une certaine partie de l’immeuble ; généralement, il s’agit de votre logement. Le bâtiment est divisé en deux types de parties : privatives (les étages, où vous bénéficiez d’un accès propre, c’est-dire : chez-vous et chez les autres) et communes (les fameuses « copropriétés », telles que buanderie, parking, etc.).

Parties privatives et communes

Au sein des parties privatives, il vous est possible de faire ce que bon vous semble, dès le moment où vous n’empiétez pas sur les parties communes (façades du bâtiment, par exemple), ou sur le confort de vie des autres copropriétaires (typiquement : création d’une véranda, au sein de votre jardin). Déterminées contractuellement par un géomètre, les parties communes sont donc, comme leur nom l’indique, toutes celles qui ne sont pas privatives : terrain sur lequel est bâtie la construction, structure de cette dernière, locaux communs, etc.

L’assemblée générale

Chaque année, après la clôture des comptes, la PPE organise une assemble générale, composée des copropriétaires. C’est l’occasion d’évoquer l’état du bâtiment ainsi que les mesures à prendre pour son bon fonctionnement, mais également d’établir un budget prévisionnel qui déterminera notamment le montant des charges PPE. Afin de mener à bien les différentes actions décidées par l’assemblée, il faut soit nommer l’un des copropriétaires comme administrateur, ou encore confier cette tâche à une personne externe. En général, il s’agit d’une régie immobilière.

Indépendance et communauté

Concrètement, le fait d’être copropriétaire au sein d’une PPE vous confère une indépendance juridique totale. De facto, votre logement est inscrit au registre foncier, tout comme le serait une maison. Il existe aussi de nombreux avantages à vivre au sein d’une PPE, en vrac : la possibilité (vivement recommandée) de créer des rapports amicaux et solidaires avec vos voisins, le fait de ne jamais être isolé du reste du monde (aller chercher du sel chez le voisin un dimanche d’hiver pluvieux, décourager les cambriolages). Cela permet aussi de favoriser les interactions entre les différents enfants de la PPE (de nombreuses amitiés à vie commencent ainsi), bénéficier de prestations communes (ex : buanderie, local technique, etc.), ou encore de maîtriser efficacement vos charges (gestion du fond de rénovation, budget et comptabilité annuelle).

La promesse d’achat-vente (clé en main)

Ici, on parle d’une vente à exécution « différée ». Concrètement, la promesse d’achat-vente permet, une fois que le vendeur et l’acheteur se sont mis d’accord sur le montant de la transaction, de repousser à une date ultérieure le transfert de propriété contre paiement du prix de vente complet. On procède alors au versement d’un acompte usuel de 20% de prix de vente (15% en sus des 5% de réservation) qui correspond aux fonds propres.
Le promettant-acquéreur doit également s’acquitter, à ce stade, des frais de constitutions de la promesse d’achat-vente (taxes de l’état et émolument du notaire). Ces frais sont calculés sur le prix total de la transaction. Bien qu’aucun financement hypothécaire ne soit requis à ce stade (donc aucun intérêt débiteur à affronter), la signature d’une promesse d’achat-vente requiert nécessairement le consentement d’un établissement financier, normalement matérialisé par un « accord de principe ».

L’acquisition en quote-part terrain

L’acquisition en quote-part terrain est une méthode utilisée dans le cadre d’un achat sur plans, au sein d’une PPE. Ici, le bien que vous allez acquérir représente une certaine part (fraction) de la construction totale. En achetant un objet immobilier sur plans en quote-part terrain, vous devenez donc directement propriétaire du foncier lors de la signature de l’acte notarié.
À ce stade, vos fonds propres vous serviront à payer (partiellement ou entièrement) la valeur foncière (prix du terrain) ainsi que le premier acompte sur les travaux. En parallèle, vous signerez un contrat d’entreprise générale – de type forfaitaire – des acomptes seront payés par la banque au fur et à mesure de l’avancement du chantier, jusqu’à la réception finale. À noter qu’une banque doit être imposée par le promoteur et que cette dernière suivra l’entier des paiements liés au chantier.
Lors d’un achat sur plans en « quote-part terrain », il ne faut pas oublier que les frais d’achat ne sont pas calculés sur la valeur finale de l’objet, mais à environ 4% sur la valeur de la quote-part terrain et à 1% sur le contrat de construction. Cela représente une économie intéressante, qui est toutefois partiellement compensée par le versement des intérêts intercalaires liés au crédit de construction.

Quelle méthode choisir ? À chacun sa situation !

Comme souvent, aucune des deux solutions n’est réellement meilleure que l’autre. Les deux sont tout à fait viables, possèdent des « pour » comme des « contre ».
La méthode « clé en main » vous permet d’acheter sans financement hypothécaire immédiat, vous avez donc le libre choix de votre partenaire financier (banque ou assurance). Le risque de la construction est supporté par le promoteur. Cependant, les frais notariaux sont plus élevés qu’en quote-part terrain, car il convient de passer deux fois chez le notaire (pour la promesse et pour la vente ferme et définitive), l’État prélevant donc par deux fois des taxes.
Avec la « quote-part terrain », vous devenez immédiatement propriétaire du foncier. Point positif, si vous souhaitez utiliser votre deuxième pilier, les caisses de pension acceptent de verser à la signature chez le notaire. Vous êtes cependant obligés de financer vous-même le chantier et vous supporterez donc les risques de construction. Cette option vous pousse à payer les intérêts du crédit de construction avant d’emménager, tout en payant encore le loyer ou les intérêts hypothécaires de votre logement actuel (on peut parler ici d’un risque de « double loyer »). Cela représente, par exemple, un risque dans le cas où le chantier prendrait du retard.
Finalement, l’acquisition en quote-part terrain ou clé en main sont également des méthodes utilisées dans le cadre d’un achat sur plan de villas. Nous verrons prochainement, au sein d’un article dédié, comment se déroule le processus d’achat dans ce cas précis !