Financement hypothécaire, Vol.1 : LIBOR ou taux fixe ?

Avant-propos

Tout d’abord, remettons les choses dans leur contexte. Comme nous l’avions précédemment évoqué, lors de notre article générique ayant pour thème « devenir propriétaire », afin de procéder à l’achat d’un bien immobilier, il faut nécessairement souscrire à un prêt hypothécaire. La base d’un financement immobilier est schématiquement composée de la sorte : 20% de fonds propres, 80% d’hypothèque. Il est alors facile de comprendre quel poids pèse le choix d’une hypothèque dans cette équation où votre situation personnelle jouera un rôle capital. Allons voir ensemble les options qui s’offrent à vous, définissions les et comparons-les.
Vos options :
Généralement, trois options d’hypothèques s’offrent à vous : le taux fixe, le taux variable, et le taux LIBOR. Bien qu’étant aussi une hypothèque à taux variable (plus vraiment utilisé de nos jours, hors de la configuration dite du « mix des hypothèques »), le LIBOR (un crédit de type « roll-over », aux taux d’intérêts ajustables chemin faisant) mérite une introduction un peu plus poussée. D’autant plus que cette option suscite bien des interrogations (parfait mélange d’attraction et de crainte) auprès de nombreux de nos clients : La BNS est-elle capable de garder des taux bas ? Est-ce trop hasardeux par rapport à ma situation ? Procédons par étape.

Qu’est-ce que l’hypothèque à taux LIBOR ? Origine et définition

Le LIBOR est un indice de taux calculé (chaque jour ouvré) en base à un échantillon des plus grandes banques, pour un territoire donné. Initialement créé à Londres (UK), le LIBOR tire alors son nom des initiales de « London interbank offered rate ». Il existe un LIBOR pour une dizaine de devises à travers le monde : la livre sterling, la couronne suédoise et danoise, l’euro, le franc suisse, le yen et, bien entendu, le dollar américain, australien, néo-zélandais et canadien. Chaque jour, on annonce – Londres, 11h30 heure locale – le cours du LIBOR.

Au-delà des transactions

Le LIBOR est un taux à caractère déclaratif, donc non basé sur de réelles transactions. Ce taux interbancaire offert est en « blanc », il est construit sur une moyenne, en tronquant les réponses les plus hautes (25%) et les plus basses (25% également), de 6 à 18 banques utilisées pour ces cotations qui déclarent (sans pouvoir consulter les réponses des autres banques sollicitées) à combien elles accepteraient de prêter et à combien elles seraient enclines à rémunérer des dépôts. Réputé pour sa stabilité, grâce à la moyenne vue ci-dessus, le LIBOR servant de référence (utilisé notamment pour les contrats à long terme, celui qui va nous intéresser directement) est le dollar américain, calculé sur 3 mois.  

Quels sont les avantages du taux LIBOR (ou autre taux variable) ? L’amour du risque peut s’avérer décisif

Synonyme de liberté et de flexibilité (d’éventuelles et intéressantes modifications de votre prêt en cours de route), le taux LIBOR fait partie des hypothèques dites à « taux variable», à la différence près que cette dernière dépend entièrement des fluctuations bancaires (contrairement à l’hypothèque à taux variable classique). L’avantage premier de ce type d’hypothèques est simple : elles sont finançables à court terme. Mais…
Il ne faut pas avoir peur des volatilités qui peuvent se révéler assez conséquentes ; d’où la nécessité de posséder assez de fonds pour assumer une hausse des taux, surtout pour l’option LIBOR. Ici, le timing est décisif, car selon la conjoncture (différence des taux entre une hypothèque LIBOR et une hypothèque à taux fixe), souscrire à un taux LIBOR peut être encore plus intéressant. Bien qu’ayant subi un gros coup d’arrêt en 2008, suite à la crise des subprimes, et toujours tributaires du marché banquier, les taux LIBOR sont recommandables, pour les futurs propriétaires ayant le goût du risque.

Qu’est-ce que l’hypothèque à taux fixe ? L’hypothèque favorite des suisses

Lorsque l’on souscrit à un taux hypothécaire fixe, on connaît d’emblée toutes les données du contrat, car elles ne peuvent pas être modifiées ensuite. Sa durée varie entre 2 et 10 ans, en moyenne. Certaines banques proposent des taux fixes à 15 ans. Encore aujourd’hui, cette hypothèque est la plus choisie des suisses, en moyenne. Pourquoi ? Tout simplement, parce qu’elle est la plus facile à budgétiser. Il s’agit grosso modo de l’option la moins risquée.

Quels sont les avantages du taux fixe ?

L’hypothèque à taux fixe est par essence « prévisible », il s’agit donc du choix le plus commun, le plus populaire. Contrairement au taux LIBOR, il n’est pas sujet aux fluctuations, votre taux reste donc fixe durant toute la durée de votre hypothèque. Ainsi couvert contre la hausse des taux (durant deux à dix ans, en général), une hypothèque à taux fixe vous permet également de planifier vos dépenses en conséquence de votre emprunt. Vous fixez votre budget, vous vous y tenez. Ici, on se trouve en terrain connu, contrairement à l’option LIBOR qui devrait d’ailleurs cesser d’exister en 2021, et se verra remplacer par des acteurs équivalents.

Stabilité ou flexibilité : que choisir ? Faisons la part des choses

Bien que d’apparence plus classique et de facto plus rassurante, l’hypothèque à taux fixe possède en son nom sa plus grande qualité, mais également son défaut principal. Répétons-nous un instant, contrairement au taux LIBOR ou au taux variables « classiques » qui font de leur flexibilité l’une de leurs caractéristiques les plus attractives, le taux fixe ne peut être changé une fois validée.

Savoir réagir aux imprévus

On le sait si bien, la vie est souvent un long fleuve tranquille, mais quelquefois des imprévus peuvent venir interrompre le déroulement initialement prévu. Un divorce ? Un nouveau-né ? Une envie d’agrandissement ? Il y a des centaines de situations qui peuvent changer la donne. En ce sens, la flexibilité est alors nécessaire et recommandée, sachant que sortir d’une hypothèque fixe peut se révéler très couteux, en termes de pénalité.
En effet, l’indemnité de remboursement anticipé est alors demandée par les banques, pour qui la compensation des intérêts non pas été perçus. Vous voilà dans un cas des plus embêtants où vous êtes contraints de rembourser non seulement le montant du prêt contracté auprès de l’établissement bancaire, mais aussi ladite indemnité. De plus, dans le cas d’un refinancement de votre bien, les taux peuvent s’envoler.

Comparaison n’est pas raison…

Mon choix est fait, il me faut l’hypothèque à taux LIBOR ! Pas forcément. Bien qu’adaptable, cette option va vous coûter plus cher. En effet, votre taux d’intérêt sera bien plus élevé que si vous aviez choisi une hypothèque à taux fixe. De plus, afin de répondre à la question posée au paragraphe deux : non, la BNS ne peut pas prévenir une éventuelle inflation. Donc, vous l’avez compris : miser sur une hypothèque aux taux fluctuants ou une hypothèque stable est avant tout une question de fonds financiers. Car, ici nous avons analysé deux cas, mais un mix d’hypothèques (premier et deuxième rang), le choix d’une caisse de pensions ou encore d’une compagnie d’assurance (d’ailleurs, de plus en plus populaire) peuvent être des options tout à fait plausibles, voire parfois parfaitement adaptées à votre situation.

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À présent, vous possédez les bases. Et bien qu’il soit vital de bien comprendre les divers enjeux, ce genre de choix – comme du reste toutes les différentes étapes de l’achat d’une propriété immobilière – est capital pour la bonne réussite de votre opération. Rappelez-vous qu’il n’existe pas d’hypothèque parfaite, il n’existe que des hypothèques adaptées à votre situation familiale et personnelle. Un conseil ? Demandez plusieurs offres, et surtout faites-vous accompagner de A à Z par un spécialiste.

Votre guide, au milieu des options

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Michael ORTIZ & Pascal VISCARDI