IBGI : l’impôt sur les bénéfices et gains immobiliers, dans le canton de Genève

Souvent, lors d’une vente, une opération immobilière entraine un bénéfice. Cette plus-value est alors soumise à une taxation dont le calcul – ainsi que sa dénomination – est propre à chaque canton. À Genève, on parle d’impôt sur les bénéfices et gains immobiliers (IBGI).
Le profit réalisé est évalué en calculant la différence entre le prix de vente et le prix d’achat initial. Allons voir l’ensemble des autres éléments à prendre en compte pour déterminer le gain effectif qui permettra, au final, de calculer le taux d’imposition, selon une équation bien précise.

Qui est taxé sur l'IBGI ?

Sur le canton de Genève, toute personne qui vend un bien et en perçoit un bénéfice est soumise à l’IBGI, et ce, indépendamment de sa situation financière personnelle et quel que soit son domicile (en Suisse ou à l’étranger). Seules les personnes propriétaires depuis plus de 25 ans sont exonérées.

Quel est le montant déterminant (ou « gain effectif ») ?

Le montant déterminant est représenté par la valeur d’acquisition, obtenue en additionnant la valeur d’achat aux droits de mutation (4% du prix d’achat), ainsi qu’aux travaux à plus-value dûment déclarés. Pour les propriétés détenues depuis plus de 10 ans, il est prévu que le vendeur puisse retenir, comme valeur d’achat, l’estimation fiscale de l’immeuble 10 ans avant la vente, majorée de 30%.

Quant à la valeur d’aliénation, elle est déterminée sur la base du prix de vente, auquel on soustrait les frais de commercialisation ainsi que les autres impenses supportées par le vendeur.

Quel est le montant déterminant (ou « gain effectif ») ?

Quant à la valeur d’aliénation, elle est déterminée sur la base du prix de vente, auquel on soustrait les frais de commercialisation ainsi que les autres impenses supportées par le vendeur.

Un exemple concret

Par exemple, vente d’un appartement à CHF 1’000’000, acheté CHF 800’000.-, et dont le propriétaire a réalisé CHF 50’000.- de travaux à plus-values :

– Valeur d’acquisition : CHF 800’000.- (prix d’achat) + CHF 32’000 (droit de mutation, 4% du prix d’achat) + CHF 50’000.- (travaux à plus-values) = CHF 882’000.-

– Valeur d’aliénation : CHF 1’000’000.- (prix de vente) – CHF 32’310.- (commission de vente à 3% + TVA) = CHF 967’690.-

– Gain effectif : (CHF 967’690.-) – (CHF 882’000.-) = CHF 85’690.-

À quel taux serez-vous imposé ?

Le taux d’imposition perçu sur le gain effectif est déterminé selon la durée de possession du bien. Dans le canton de Genève, ce taux figure au sein d’un barème dégressif. Concrètement, plus la durée de possession est longue, plus le taux est faible. Tandis que plus la détention est courte, plus le taux est élevé.

Barème du taux d’imposition

– 50% si le bien a été détenu pendant moins de 2 ans ;
– 40% lorsqu’il l’a été pendant 2 ans au moins, mais moins de 4 ans ;
– 30% lorsqu’il l’a été pendant 4 ans au moins, mais moins de 6 ans ;
– 20% lorsqu’il l’a été pendant 6 ans au moins, mais moins de 8 ans ;
– 15% lorsqu’il l’a été pendant 8 ans au moins, mais moins de 10 ans ;
– 10% lorsqu’il l’a été pendant 10 ans au moins, mais moins de 25 ans ;
– 0% lorsqu’il l’a été pendant 25 ans et plus.

Calcul du montant, selon notre exemple

Pour reprendre l’exemple ci-dessus, l’appartement a été acheté en septembre 2014 et il est revendu en février 2019, la durée de possession est donc d’environ quatre ans et demi :

IBGI : CHF 85’690.- x 30% (durée de possession entre 4 et 6 ans) = CHF 25’707.-

J’ai hérité d’une propriété, comment se calcule la durée de possession ?

Si vous avez reçu un bien immobilier par succession, il convient de déterminer, dans un premier temps, si le décès a eu lieu avant ou après le 1^er janvier 2001. Si le décès a eu lieu avant le 1^er janvier 2001, la durée de possession correspond au nombre d’années écoulées depuis le décès. Si le décès a eu lieu après le 1^er janvier 2001, la durée de possession correspond au nombre d’années pendant lesquels le défunt et l’hériter ont été propriétaire.

Exemple concret, calcul de la durée de possession

Voici l’exemple pour la vente d’une villa achetée par le défunt en 1990, transmise par succession en 2010 et vendue en 2019. La durée de possession est la suivante :

– 1990 à 2010 : 20 ans
– 2010-2019 : 9 ans
– Durée de possession : 29 ans
– Taux IBGI : 0% (durée de possession de plus de 25 ans)

Si le décès avait eu lieu avant 2001 (par exemple en 2000), la durée de possession aurait été calculée comme suit :

– 1990 à 2000 : 10 ans
– 2000-2019 : 19 ans
– Durée de possession : 19 ans
– Taux IBGI : 10% (durée de possession entre 10 ans et 25 ans)

Qu’est-ce que le remploi ?

Dans le cas où le propriétaire – ayant perçu un bénéfice suite à une vente – souhaite financer un nouvel achat immobilier, le remploi est possible dans les 5 ans maximum, suivant la vente. Attention, le remploi n’est qu’un différé d’impôt, ce dernier sera dû, tôt ou tard. Le remploi permet donc d’économiser l’inflation, puisque ce montant n’est pas réévalué en fonction de l’indice des prix suisses à la consommation.

Pour faire suite à l’exemple ci-dessous, nous avions déterminé un IBGI de CHF 25’707, suite à la vente d’un appartement acheté CHF 800’000 en 2014 et revendu CHF 1’000’000 en 2019.

Suite à la vente, le propriétaire achète une villa à CHF 1’400’000.-, il bénéficie donc du remploi de CHF 25’707.-, qui ne sera pas perçu par le Canton en 2019. Dans le cas d’une vente future en 2030, le propriétaire devra payer l’IBGI de 2019, soit CHF 25’707.-, ainsi que le nouvel IBGI (10% sur le gain effectif, car durée de possession de 16 ans entre 2014 et 2030). À noter qu’il pourra bénéficier d’un remploi en 2030 sur le nouvel IBGI.

Pour plus d’information, veuillez vous référez à votre notaire et/ou aux sites de l’état :

Lois cantonales Genève
https://www.ge.ch/impot-benefices-gains-immobiliers/calculer-montant-impot
https://www.ge.ch/impot-benefices-gains-immobiliers/beneficier-du-remploi