Succession immobilière : quels sont les différents paramètres à prendre en compte ?

Débiteurs solidaires

Lorsqu’un propriétaire immobilier décède, il n’est en réalité même pas nécessaire que les héritiers soient inscrits au registre foncier pour qu’ils deviennent, de suite, propriétaires. C’est automatique. Mais avec cette nouvelle opportunité foncière, arrivée subitement dans leur vie, s’impose également la charge hypothécaire liée au bien perçu en héritage. Les héritiers deviennent alors « débiteurs solidaires ». Dans ce cas, la première démarche à effectuer est celle de procéder à un inventaire exhaustif de la succession afin de comprendre si les actifs sont plus élevés que les passifs. Cas contraire, le bien perçu en héritage se verrait devenir un fardeau financièrement insoutenable. Il serait alors légalement possible de le répudier. Approfondissons quelque peu cet argument.

Recevoir un objet de valeur

Pour que la succession en vaille la peine, il faut que la dette du bien immobilier perçu en héritage ne soit pas impossible à supporter pour les héritiers. Cette notion comporte aussi une maîtrise globale des charges, des coûts d’exploitation et d’entretien du bien en question, telles que sa fiscalité, mais aussi les frais de chauffage, d’électricité et d’eau ainsi que les coûts d’éventuelles rénovations.
À ce stade, l’intervention d’un professionnel de l’immobilier est plus que recommandée. Ses conseils sur la situation seraient bien avisés. Pourquoi ? Car mal situé, ou en mauvais état, l’objet nécessiterait certainement d’onéreuses rénovations avant d’être mis sur le marché, ou même avant que les héritiers puissent y vivre sereinement et durablement. Autre chose : la propriété pourrait être lourdement hypothéquée, rendant sa revente parfois à peine suffisante pour éponger l’ardoise accumulée au fil des ans. Il faut donc fixer la juste stratégie.

La formation d’une hoirie

Une fois la situation monitorée par un spécialiste et la succession acceptée, un cas de figure assez fréquent intervient : il n’y a pas qu’un héritier, mais plusieurs. C’est alors que se forme ce que l’on appelle une « hoirie », c’est-à-dire une communauté d’héritiers qui doivent se mettre d’accord sur le destin du bien perçu en héritage. Faut-il le vendre ? Le louer ? Le grever d’une hypothèque ? L’habiter ? Et si oui, lequel des héritiers y habitera ? Parfois, les héritiers n’arrivent pas à trouver un terrain d’entente, ce qui complique les démarches. Au final, la solution la plus fréquente est celle de dédommager (part de l’héritage, en compensation financière) les héritiers qui souhaitent se départir du bien.

Formation d’un pacte successoral

Afin d’anticiper le cas de figure susmentionné, il convient de former un pacte successoral avant même le décès du propriétaire. Ce dernier fixera alors clairement des règles de partage précises. Il est aussi possible pour le futur donateur, via un testament, de léguer tel bien à tel héritier et pas à un autre. Cependant, la loi prévoit que chaque héritier possède une part minimale de réserve. Cette dernière est fixée selon le degré de parenté. De fait, il est alors possible (pour l’héritier lésé) de réclamer une réintégration des biens afin d’arriver au total qui lui est dû. Il est également possible de léguer un bien en héritage à un tiers qui ne fasse pas partie de la famille ; ce à condition que les héritiers légaux ne soient pas lésés.

Succession et fiscalité genevoise

Attention, si le bien immobilier se situe dans le canton de Genève et que l’héritier n’est pas en ligne directe, il doit alors s’acquitter d’une taxe importante, pouvant s’élever jusqu’à 54.6%. Plus globalement, la taxe dépend de trois facteurs majeurs : la commune de domicile de la personne décédée, le lieu où se trouve le bien, mais également le degré de parenté existant entre l’héritier et la personne décédée.
À Genève, un héritier succédant en ligne directe ne doit s’acquitter d’aucun impôt (sauf les personnes au bénéfice d’un forfait fiscal). Quant aux droits de mutation, ils s’y voient réduits en cas d’utilisation personnelle. Bref, les usages locaux et frais notariaux associés sont tous différents – on passe littéralement du simple à Zurich au double à Genève -, il n’existe donc pas une grille de lecture identique pour tout le pays, d’où l’importance capitale de l’intervention d’un spécialiste pour l’estimation du bien, et l’établissement d’une stratégie claire et déterminante. En définitive, plus le degré de parenté est faible et plus l’impôt sera élevé.

Impôt sur la fortune

Une fois la taxe successorale réglée, le patrimoine de l’héritier se voit conséquemment agrandi. Il faut alors intégrer cette nouvelle donnée au sein des déclarations fiscales à venir. Une augmentation de l’impôt sur la fortune est donc à prévoir : nouvelle propriété foncière, revenus perçus lors d’une location (loyers), lors d’une revente ou encore d’une compensation financière (voir plus haut).

L’avance sur donation ou « avancement d’hoirie »

Souvent utilisée pour compléter les fonds propres des enfants, lors de leur premier achat immobilier, l’avance sur donation peut être représentée par un bien immobilier ou même par terrain que les parents souhaiteraient transférer à l’un des enfants, de leur vivant. On appelle également cela un « avancement d’hoirie ». Ces donations sont soumises, elles aussi, aux règles du rapport successoral.
Comme nous l’avons vu précédemment, chaque héritier a légalement le droit à une part égale de l’héritage. Or, si une famille de plusieurs enfants décide d’avancer une donation à l’un des futurs héritiers, l’avance perçue sera calculée comme faisant partie intégrante de l’héritage total. Il est donc nécessaire de traiter cette donation comme si elle n’avait pas été faite, afin d’assurer une égalité parfaite entre les héritiers.
Exemple : Monsieur Weber, à son décès, laisse CHF 1’000’000.- en héritage à ses 2 enfants, Ludovic et Cécile. Cependant, Cécile avait besoin de percevoir une avance sur héritage de CHF 200’000.- afin d’acquérir un bien immobilier, avant le décès de son père, qu’elle a obtenu en « avancement d’hoirie ». Une fois Monsieur Weber décédé, le calcul ne se fait donc plus sur CHF 1’000’000.-, mais bien sûr 1’200’000 CHF. La loi prévoit un partage égal, ce qui représente alors CHF 600’000.- par enfant. Ayant déjà touché CHF 200’000.-, Cécile ne touchera donc que CHF 400’000.-.

Ne pas confondre « donation » et « héritage »

Nota bene, l’exemple mentionné ci-dessus ne s’applique pas lorsqu’il s’agit d’une donation, et ce, même si la personne percevant la donation se voit concrètement avantagée par rapport aux enfants et au conjoint. Il convient donc de distinguer deux choses : donation et héritage. Car oui : même un héritier percevant une donation n’est légalement pas obligé de la signaler. Ce dernier se situerait alors dans un cadre légal différent de celui de la succession. Quelques précisions s’imposent.
Lors du décès du donateur, le fait d’avoir précédemment bénéficié d’une donation n’empêchera pas ce même bénéficiaire/héritier de percevoir, en héritage, l’exacte moitié des biens restants qu’il partagera alors « équitablement » avec les autres héritiers, comme la loi le prévoit. Cependant, la loi peut être chargée de déterminer s’il y a lieu ou non d’imposer le rapport de la donation (considérer alors cette « donation » comme un « avancement d’hoirie »), si et seulement si, ladite donation n’a pas été clairement précisée, au préalable, dans l’acte de donation.

Michael ORTIZ & Pascal VISCARDI