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Financement hypothécaire, Vol.2 : définition du taux d’effort et taux d’avance

16 May 2019

Les conditions d’octroi d’un prêt hypothécaire sont calculées sur des données précises permettant à l’établissement (banque ou assurance) de comprendre si un dossier est assez consistant ou non. Le débiteur sera-t-il en mesure de rembourser le prêt ? Pour certifier de sa solidité, on procède alors à l’évaluation d’un ratio basé sur le taux d’avance et le taux d’effort. Voici nos définitions !

Schéma du financement en version courte

Avant d’accorder le prêt hypothécaire nécessaire à l’achat d’un bien immobilier, l’établissement bancaire (ou l’assurance) procède à un examen de la situation personnelle et financière de l’acquéreur.

Les indications nécessaires se basent sur les revenus et la fortune du ménage, les fonds propres disponibles et la part à prélever sur le 2e ou le 3e pilier. Puis, la banque procède à l’examen du financement, en appliquant un ratio basé sur le taux d’avance et le taux d’effort. Pour approfondir la composition d’un financement de l’acquisition, nous vous invitons à consulter notre article dédié, où tout est expliqué dans le détail.


Définition du taux d’avance

Le taux d’avance représente le rapport entre l’hypothèque et la valeur de nantissement (valeur la plus basse entre la valeur de l’estimation bancaire et le prix de vente) d’un bien, indiquée en pour cent. Au-dessus de 80% (maximum 90%, dans les cas spéciaux), généralement, le prêt n’est pas accordé.

Exemple pour l’acquisition d’un appartement à CHF 1’000’000.- :

  • Prix de vente et valeur retenue par la banque : CHF 1’000’000.-
  • Taux d’avance de 80% s/ CHF 1’000’000.- : CHF 800’000.-

Cela signifie que le solde (c’est-à-dire CHF 200’000.-) doit être apporté en fonds propres, hors frais d’acquisition (honoraires du notaire, frais de création de cédules et droits de mutation). Dans le cas où la banque ne retiendrait qu’une valeur de CHF 900’000.-, le calcul serait le suivant :

  • Prix de vente : CHF 1’000’000.-
  • Valeur retenue par la banque : CHF 900’000.-
  • Taux d’avance de 80% sur la valeur la plus basse entre le prix de vente et l’estimation bancaire, soit s/ CHF 900’000.- : CHF 720’000.-

 

Dans ce cas, les fonds propres se montent à CHF 280’000.-, hors frais d’acquisition.


Définition du taux d’effort

Dans le cadre d’un achat immobilier, le taux d’effort est un montant calculé par les établissements bancaires afin d’évaluer votre capacité à absorber les coûts du prêt hypothécaire. Schématiquement, il s’agit d’une formule mettant en relation vos revenus avec le prix de vente du bien, les fonds propres requis à son achat ainsi que les charges. Afin d’obtenir le financement, le montant final ne doit pas dépasser le tiers de vos revenus bruts.

Nous continuons l’exemple ci-dessus. Pour un appartement à CHF 1’000’000.-, financé à 80% par la banque, le calcul du taux d’effort est le suivant :

  • Crédit hypothécaire, 5% s/ CHF 800’000.- : CHF 40’000.-
  • Amortissement du 2e rang sur 15 ans, CHF 133’400.- /15 : CHF 8’900.-
  • Charges d’entretien, 1% s/ CHF 1’000’000 : CHF 10’000.-
  • Total des charges théoriques (hors leasing, crédit privé, etc.) : CHF 58’900.-

 

Le montant théorique de CHF 58’900.- ne doit pas dépasser le tiers des revenus bruts.

L’acquéreur doit donc disposer, dans cet exemple, d’un revenu brut de CHF 178’000.- et de fonds propres de CHF 200’000.-, hors frais d’acquisition, afin d’acquérir l’appartement.

Bien entendu, ce mode de calcul est le plus restrictif, une certaine souplesse permet aux établissements financiers d’octroyer un prêt avec des revenus inférieurs.


Définition de l’amortissement

Finalement, le taux d’amortissement (direct : déduit directement de l’hypothèque, et indirect : versés sur un compte de pilier 3a ou 3b, avec les avantages fiscaux allant de pair) représente le remboursement complet ou partiel d’une hypothèque. Cette dernière doit être remboursée au minimum à hauteur de 66% de la valeur de nantissement, et ce, avant la retraite (ou avant la 65e année). Il existe 3 limitations au paiement de l’amortissement : les remboursements ont lieu sur une période maximum de 15 ans ; le premier remboursement doit arriver au minimum 1 an après l’obtention de l’hypothèque ; les remboursements se font d’une manière linéaire et régulière. Il est bien entendu possible d’amortir plus rapidement sa dette, ce qui est conseillé en période de taux bas.


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