La valeur locative : définition d’un impôt immobilier en voie de mutation

Qu’est-ce que la valeur locative ?

La valeur locative est une taxe prélevée sur le revenu en nature, correspondant au montant évalué du loyer que le propriétaire devait verser, dans le cas où il en serait locataire. Souvent vue d’un mauvais œil par de nombreux propriétaires, depuis longtemps au cœur des débats politiques, cet impôt est lié au revenu locatif théorique et donc, par définition, un revenu qui n’existe pas. Cette imposition est le fruit du système fiscal solidaire suisse, introduit pendant la Première Guerre Mondiale et réintroduit lors de la Seconde. Son but ? Assainir le budget fédéral. En 1958, l’impôt rentre dans la loi ordinaire, jusqu’à être, aujourd’hui, remis en question.
En d’autres termes, l’État considère que chaque propriétaire résidant dans son bien perçoit un bénéfice, car, en plus des diverses déductions fiscales auxquelles il a le droit (intérêts hypothécaires et travaux d’entretien), il ne paye pas de loyer. La fiscalité suisse imposant le revenu global, les biens immobiliers sont également pris en compte. L’objectif est donc d’instaurer une égalité entre propriétaires et locataires.
Cette taxation immobilière est évaluée en fonction des spécificités du bien immobilier,  telles que la surface habitable, les équipements, la situation et/ou une éventuelle plus-value géographique comme une vue exceptionnelle, etc. La valeur locative est d’ailleurs perçue aussi bien au niveau fédéral que cantonal et communal.

Comment déterminer la valeur locative ?

L’autorité compétente du canton est en charge de définir la valeur locative. Cette dernière est déterminée via un questionnaire – destiné aux propriétaires d’appartements et de villas – fourni par l’administration fiscale. Vous pouvez obtenir le questionnaire genevois en cliquant ICI. Parcourons rapidement le formulaire ensemble, cela nous permettra de définir comment votre valeur locative est calculée.
Une fois vos informations personnelles indiquées, il est demandé de compléter la surface habitable fiscalement déterminante. Ill s’agit de la surface nette, hors murs et gaine technique.
Il est ensuite question de définir le type d’habitation (PPE, maison jumelle, etc.). Bien entendu, s’agissant d’un impôt propre à chaque canton, les valeurs locatives – pour deux biens immobiliers équivalents – peuvent grandement varier entre cantons.

Quelles sont les erreurs à ne pas commettre ?

Une fois installé dans le bien immobilier dont vous êtes le propriétaire, vous devez impérativement prendre en considération cette taxation et rajouter votre valeur locative dans votre déclaration d’impôts. En effet, l’erreur la plus commune est de l’ignorer, et donc de ne pas la prévoir au budget.
Il arrive fréquemment que les propriétaires oublient également d’effectuer les déductions fiscales auxquelles ils ont droit. Pourtant, en déduisant les intérêts hypothécaires et les frais d’entretien du revenu imposable, il est possible de minimiser le montant de la valeur locative. Finalement, la valeur locative est intimement liée à la hausse et baisse des taux d’intérêt, ainsi que des fluctuations des impôts sur le revenu. Toutes ces valeurs doivent être considérées scrupuleusement et régulièrement monitorées.

Qu’est-il possible (ou pas) de déduire de votre revenu imposable ?

Il est possible de déduire les intérêts hypothécaires tout comme les frais d’entretien de votre revenu imposable. De plus, en tant que propriétaire, il vous est possible de bénéficier d’un abattement correspondant à 4% de la valeur locative par année, et ce, jusqu’à un maximum de 40%.
Mais attention, les investissements générant une plus-value sur la valeur financière de votre bien (salle de bain haut de gamme, combles entièrement aménagés, véranda, piscine etc.) ne peuvent pas être déduits de cet impôt, car ils sont considérés comme une « plus-value » non nécessaire à conserver la valeur de la propriété. Ceci ne vaut pas pour les mesures écoresponsables visant à réduire la consommation d’énergie (panneaux solaires, PAC, meilleure isolation de l’enveloppe) qui elles sont bel et bien déductibles.

Exemple de calcul de valeur locative pour un propriétaire genevois

Revenu annuel : CHF 100’000.-
Valeur locative pour un appartement neuf de 120 m2 « standard » : CHF 22’000.-

Revenu imposable :
> CHF 100’000.-
+ CHF  22’000.-
= CHF 122’000.-

Hypothèque de CHF 800’000.- à un taux de 2% : CHF 16’000.-
Frais d’entretien (forfaitaire, à 10%) : CHF 2’200.-
Déduction possible sur valeur locative :
> CHF 16’000.-
+ CHF  2’200.-
= CHF 18’200.-
Valeur locative finale :
> CHF 22’000.-
– CHF 18’200.-
= CHF  3’800.-
Revenu imposable :
> CHF 100’000.-
+ CHF     3’800.-
= CHF 103’800.-

La valeur locative est-elle sur le point d’être modifiée ?

Bien qu’il soit très complexe, en Suisse, de changer les lois établies, la Commission de l’économie et des redevances du Conseil des États a, malgré tout, mis en place un nouveau système. En effet, le 21 aout 2018 le changement de système en matière d’imposition de la propriété du logement a été présenté. L’idée vise à renverser le sentiment d’injustice en supprimant la valeur locative ajoutée au revenu imposable pour les propriétaires immobiliers. La procédure de consultation sur le projet de loi va aller de l’avant jusqu’au 12 juillet 2019. Si cette nouvelle loi est acceptée, ce ne sera donc pas avant 2021 qu’elle sera appliquée.
En retour, les déductions fiscales pour les frais d’entretien et d’intérêts seront grandement diminuées. Et, bien que les déductions puissent souvent être très importantes, elles n’équivalent généralement pas à la valeur locative en cette période de taux faible. Il s’agirait donc globalement d’une bonne nouvelle, surtout pour les primo acquérants, les personnes retraitées et pour les propriétaires ayant largement amortis leur dette. Quant aux déductions des intérêts passifs, leur sort futur reste un mystère.

Michael ORTIZ & Pascal VISCARDI